00122房地產(chǎn)評估問答題每日一練(2019.10.14)

來源：考試資料網(wǎng)

1.問答題某宗房地產(chǎn)是于4年前以競拍方式取得，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為40年并約定不可續(xù)期。經(jīng)過分析其實(shí)際收益比較接近市場平均水平，而且已知其在過去4年里的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元。預(yù)計(jì)其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定，報(bào)酬率為8%。計(jì)算該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的收益價(jià)格為多少萬元？

參考答案：（1）年純收益A=（31+29+30.5+29.5）÷4=30萬元
（2）評估價(jià)格=30×（P/A，8%，36...

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2.問答題期房與現(xiàn)房的價(jià)格孰高孰低？

參考答案：在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即...

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3.問答題某寫字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元，報(bào)酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價(jià)格為多少萬元？

參考答案：P=216×(P/A,8%,2)+5616÷(1+8%)2=385+4815=5200萬元

4.問答題已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%時(shí)的價(jià)格為4000元/m²；如果該房地產(chǎn)的剩余收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格為多少元/m²？

參考答案：（1）年純收益A=4000÷（P/A，8%，50）=326.97元
（2）評估價(jià)格=326.97×（P/A，6...

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5.問答題某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元，管理費(fèi)用為建造成本的5%，銷售稅費(fèi)為60萬元，利息率為7.5%，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元；裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試評估該建筑物的現(xiàn)值。

參考答案：重置成本=（800+800×5%+60）×（1+7.5%）+120=1087.5萬元
折舊=（1087.5÷5...

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