甲公司1993年通過(guò)有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元／m2。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估出拍賣底價(jià)為3800元／m2。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價(jià)格為3860元／m2，其余14棟無(wú)人承接，退還給甲公司。當(dāng)1999年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元／m2售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評(píng)估的拍賣底價(jià)過(guò)低，而且別墅的拍賣底價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元／m2，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。請(qǐng)問(wèn)，乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)估價(jià)結(jié)論的理由有哪些？

某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對(duì)2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設(shè)計(jì)較為合理，朝向?yàn)槟希こ藤|(zhì)量?jī)?yōu)，目前保養(yǎng)維護(hù)較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護(hù)和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)歸乙方所有?，F(xiàn)已被司法機(jī)關(guān)扣押。問(wèn)題：1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?2、寫出估價(jià)技術(shù)路線。

該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格為()元/m2。

估價(jià)對(duì)象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為2006年3月1日，土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5，根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層：其中一～三層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2（含獨(dú)立使用的車棚300m2），其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為1500元/m2。工程于2006年9月1日開(kāi)工。預(yù)計(jì)2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價(jià)2006年9月1日的土地交易價(jià)格，有關(guān)資料如下：1．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加等為售價(jià)的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的4%。2．建筑安裝工程費(fèi)為1100元/m2，專業(yè)及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%。3．商業(yè)用房建成半年后可全部朋于出租，出租空置率及租金損失率共為10%，按建筑面積計(jì)，月租賃收入會(huì)穩(wěn)定在50元／m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為24%。4．商品住宅建成半年時(shí)可售出30%，平均價(jià)格為2700元／m2；建成一年時(shí)可售出60%，平均價(jià)格為2800元/m2；剩余的10%會(huì)在建成一年半售出，平均價(jià)格為2900元/m2，銷售代理費(fèi)（銷售費(fèi)用）為售價(jià)的3.5%。5．房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤(rùn)率為20%，估價(jià)測(cè)算如下（節(jié)選）：采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象于2006年9月1日的土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。解：1．開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值總建筑面積=10000×5=50000（m2（）住宅總面積=50000-9000=41000（m2（）（1）商鋪開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×（1-空置和租金損失率）=50×12×（1-10%）=540（元/m2（）每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×（1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率）=540×（1-24%）=410.40（元／m2（）商鋪開(kāi)發(fā)完成后的單價(jià)=410.40/8%×［1-11（1+8%）47］×1/（1+8%）2.5=4118.45（元／m2（）商鋪開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)=4118.45×9000=3706.61（萬(wàn)元）（2）住宅開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值=41000×［30%×2700/（1+12%）2.5+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/（1+12%）3.5］=8204.06（萬(wàn)元）（3）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值=3706.61+8204.06=11910.67（萬(wàn)元）2．扣除項(xiàng)目（1）建安工程費(fèi)=50000×1100/（1+12%）=4910.71（萬(wàn)元）（2）專業(yè)及管理費(fèi)用=4910.71×8%=392.86（萬(wàn)元）（3）銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)總額=11910.67×（3.5%+5.5%）=1071.96（萬(wàn)元）（4）銷售利潤(rùn)=11910.67×20%=2382.13（萬(wàn)元）（5）設(shè)總地價(jià)為V，則買方購(gòu)買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=V×4%=0.04V3．總地價(jià)2006年9月1日的總地價(jià)：V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04VV=3031.74（萬(wàn)元）

在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期，如果以某個(gè)固定的時(shí)期作為基期的話，則為()。

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.請(qǐng)問(wèn)：1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，則其為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為（）。

某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行國(guó)有土地上房屋征收，房屋征收部門張貼了房屋征收決定公告，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見(jiàn)到公示名單后，前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢，假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，在接待該被征收人過(guò)程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營(yíng)副食店。請(qǐng)問(wèn)：1．你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過(guò)什么途徑獲取委托后才能出具國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告？2．你應(yīng)如何確定該被征收房屋的用途？

李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元/㎡的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/㎡.請(qǐng)問(wèn)：1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/㎡.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/㎡.你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)()用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。